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    華爾街女先知:通過調整抵押貸款市場,可以刺激美國經濟

    Jason Ma
    2024-05-09

    美國房地產市場蘊藏著前所未有的經濟刺激潛力。

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    2013年,梅雷迪斯·惠特尼顧問集團的創始人及首席執行官梅雷迪斯·惠特尼。圖片來源:PATRICK T. FALLON—BLOOMBERG VIA GETTY IMAGES

    曾經預測金融危機(Great Financial Crisis)的“華爾街先知”梅雷迪斯·惠特尼表示,美國房地產市場蘊藏著前所未有的經濟刺激潛力,而這無需任何聯邦支出。

    梅雷迪斯·惠特尼顧問集團(Meredith Whitney Advisory Group)的首席執行官梅雷迪斯·惠特尼最近警告說,“美國男性危機”對經濟和房地產市場構成了威脅,同時她也強調了擬議中的抵押貸款市場改革可能帶來的機遇。

    她在5月3日為《金融時報》(Financial Times)撰寫的一篇專欄文章中指出,抵押貸款融資巨頭房地美(Freddie Mac)上月要求監管機構進入二級抵押貸款市場,即房屋凈值貸款(允許房主以房屋凈值為抵押進行貸款)。

    這種貸款可以用于度假、婚禮、新車、投資、醫療賬單、償還債務或創業。換句話說,會有更多的資金推動經濟發展。

    房地美最為人所知的角色是:購買首次抵押貸款,將其集中起來,然后作為抵押貸款支持證券出售給投資者。這使得貸款機構能夠將這些抵押貸款從其資產負債表中剝離,從而釋放流動性,用于發放更多貸款。

    惠特尼估計,讓房地美來實施房屋凈值貸款,最快今年夏天就可以讓消費者的錢包里多出1萬億美元,到秋天就能夠多出2萬億美元。她補充道,如果其他抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)和吉利美(Ginnie Mac)跟進,潛在的刺激規模就可能超過3萬億美元。

    金融危機爆發后,銀行大幅減少了房屋凈值貸款參與度。據惠特尼稱,未償還的房屋凈值貸款已經從2007年金融危機爆發前的7,000多億美元降至目前的3,500億美元。而在此期間,房價卻上漲了70%以上。

    她說:“房地美提案可能會改變這一切,而且時機再好不過了。大多數美國人都感受到持續通脹的刺痛,但靠固定收入生活的美國老年人受到的打擊尤為嚴重?!?/p>

    惠特尼指出,房主保險和房產稅費用不斷上漲,迫使美國老年人背負更多債務。這讓他們很容易受到意外支出或其他財務沖擊的影響。

    雖然低于預期的4月就業報告顯示薪資有所降溫,但其他經濟數據表明消費需求依然強勁,令通脹承壓。這表明現在可能還不是實施數萬億美元刺激計劃的最佳時機,尤其是在通脹率仍然頑固高于美聯儲(Federal Reserve)2%的目標的情況下。

    不過,惠特尼表示,擴大房屋凈值貸款規模,將“在不增加政府債務的情況下,為似乎正在放緩的經濟和消費者提供巨大刺激。對于政府、華爾街和美國消費者來說,我很少看到如此雙贏局面?!保ㄘ敻恢形木W)

    譯者:中慧言-王芳

    曾經預測金融危機(Great Financial Crisis)的“華爾街先知”梅雷迪斯·惠特尼表示,美國房地產市場蘊藏著前所未有的經濟刺激潛力,而這無需任何聯邦支出。

    梅雷迪斯·惠特尼顧問集團(Meredith Whitney Advisory Group)的首席執行官梅雷迪斯·惠特尼最近警告說,“美國男性危機”對經濟和房地產市場構成了威脅,同時她也強調了擬議中的抵押貸款市場改革可能帶來的機遇。

    她在5月3日為《金融時報》(Financial Times)撰寫的一篇專欄文章中指出,抵押貸款融資巨頭房地美(Freddie Mac)上月要求監管機構進入二級抵押貸款市場,即房屋凈值貸款(允許房主以房屋凈值為抵押進行貸款)。

    這種貸款可以用于度假、婚禮、新車、投資、醫療賬單、償還債務或創業。換句話說,會有更多的資金推動經濟發展。

    房地美最為人所知的角色是:購買首次抵押貸款,將其集中起來,然后作為抵押貸款支持證券出售給投資者。這使得貸款機構能夠將這些抵押貸款從其資產負債表中剝離,從而釋放流動性,用于發放更多貸款。

    惠特尼估計,讓房地美來實施房屋凈值貸款,最快今年夏天就可以讓消費者的錢包里多出1萬億美元,到秋天就能夠多出2萬億美元。她補充道,如果其他抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)和吉利美(Ginnie Mac)跟進,潛在的刺激規模就可能超過3萬億美元。

    金融危機爆發后,銀行大幅減少了房屋凈值貸款參與度。據惠特尼稱,未償還的房屋凈值貸款已經從2007年金融危機爆發前的7,000多億美元降至目前的3,500億美元。而在此期間,房價卻上漲了70%以上。

    她說:“房地美提案可能會改變這一切,而且時機再好不過了。大多數美國人都感受到持續通脹的刺痛,但靠固定收入生活的美國老年人受到的打擊尤為嚴重?!?/p>

    惠特尼指出,房主保險和房產稅費用不斷上漲,迫使美國老年人背負更多債務。這讓他們很容易受到意外支出或其他財務沖擊的影響。

    雖然低于預期的4月就業報告顯示薪資有所降溫,但其他經濟數據表明消費需求依然強勁,令通脹承壓。這表明現在可能還不是實施數萬億美元刺激計劃的最佳時機,尤其是在通脹率仍然頑固高于美聯儲(Federal Reserve)2%的目標的情況下。

    不過,惠特尼表示,擴大房屋凈值貸款規模,將“在不增加政府債務的情況下,為似乎正在放緩的經濟和消費者提供巨大刺激。對于政府、華爾街和美國消費者來說,我很少看到如此雙贏局面?!保ㄘ敻恢形木W)

    譯者:中慧言-王芳

    The U.S. housing market is harboring the potential for unprecedented economic stimulus that wouldn’t require any federal spending, according to Meredith Whitney, the one-time “Oracle of Wall Street” who predicted the Great Financial Crisis.

    While she has recently warned of the dangers that the “crisis of the American male” poses to the economy and the housing market, the CEO of Meredith Whitney Advisory Group highlighted the opportunity that a proposed reform to the mortgage market could represent.

    In a column for the Financial Times on May 3, she noted that mortgage finance giant Freddie Mac asked its regulator last month to enter the secondary mortgage market, or home equity loans, which allow homeowners to borrow against the equity in their houses.

    Such borrowing can be used for things like vacations, weddings, new cars, investments, medical bills, paying down debt, or starting a business. In other words, it’s more money that could power the economy.

    Freddie Mac is best known for its role in buying first-time mortgages, pooling them together, and selling them to investors as mortgage-backed securities. This allows lenders to get those mortgages off their balance sheets, freeing up liquidity for more loans.

    Letting Freddie Mac do this for home equity loans could start putting $1 trillion into consumers’ wallets as soon as this summer and $2 trillion by the autumn, Whitney estimated. If fellow mortgage giants Fannie Mae and Ginnie Mac follow along, the potential stimulus could top $3 trillion, she added.

    Their involvement in home equity loans would come as banks have slashed their participation following the financial crisis. Home equity loans outstanding have plunged to $350 billion today from more than $700 billion in 2007, just before the financial crisis, according to Whitney. And that’s even has home prices have shot up over 70% in that span.

    “The Freddie Mac proposal could change all that, and it could not come at a better time,” she said. “Most people in the U.S. are feeling the sting of persistent inflation, but older Americans living on a fixed income have been hit particularly hard.”

    She cited rising costs for homeowners insurance and property taxes, forcing older Americans to take on more debt. That’s left them vulnerable to unexpected expenses or other financial shocks.

    While the lower-than-expected April jobs report showed wage growth cooled, other economic data indicate consumer demand has remained robust, keeping upward pressure on inflation. That suggests right now may not be the best time for trillions of dollars of more stimulus, especially as inflation has remained stubbornly above the Federal Reserve’s 2% goal.

    Still, Whitney said expanding the ability to tap home equity loans would provide “big stimulus to an economy and consumer that appear to be slowing down without adding a dime to government debt. Rarely have I seen such a true win-win scenario for the government, Wall Street and the U.S. consumer.”

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